Los préstamos hipotecarios funcionan aproximadamente como en América Latina, con la excepción de que en Estados Unidos generalmente se puede acceder a mejores tasas de interés (relativamente). Solo que para ello tendrás que empezar a construir tu historial crediticio lo más temprano que puedas.
Los bancos u otras instituciones de préstamo chequearán tu historial antes de decidir si te ofrecerán un préstamo y la cantidad de este. El banco también verá el valor comparativo de casas similares en el área en la que estás comprando, para asegurarse de que es una buena inversión para ellos también, en caso de que tú dejes de pagar.
Algunos bancos tienen programas hechos especialmente para ayudar a que inmigrantes nuevos puedan comprar una casa. Investiga las opciones de ese tipo que están a tu disposición. Incluso hay organizaciones comunitarias que prestan ayuda especializada para superar la barrera idiomática, encontrar posibles préstamos hipotecarios y diversos consejos sobre múltiples temas.
Diferentes fuentes de crédito.
Es importante consultar más de una fuente de crédito (bancos, compañías hipotecarias, instituciones de ahorro y préstamos, cooperativas de crédito, etc.) para comparar los precios y condiciones que ofrece cada una y obtener la mejor oferta.
Muchas veces lo más aconsejable es ponerse en contacto con un (o más de uno) corredor de préstamos (broker), quien dispone de acceso a varias instituciones financieras y puede poner a tu disposición varias alternativas de manera muy rápida. Solo que estudia muy bien cualquier variante, pues la opción más favorable para este corredor puede no coincidir con tu mejor opción.
Por supuesto, ante todo, pregunta a aquel con el que estés tratando si es una institución de crédito o si es un corredor, pues la mayoría de estos cobran honorarios por sus servicios, mismos que pueden ser aparte y adicionales a los honorarios que genera el préstamo en sí mismo.
Y algo que no debes pasar por alto: NEGOCIA precios y condiciones (fundamentalmente la Tasa de Interés) tanto con instituciones como con corredores.
| Pide que te pongan por escrito un listado con todos los costos (insiste en que “todos” significa “TODOS”) y luego solicita que te cancelen o reduzcan uno o varios de esos cargos, sobre todo los que tienen que ver con los llamados “puntos” (no te apures… sigue negociando). Ten cuidado que al bajarle a alguno de los costos o cargos, no te estén subiendo otro que al final te afecte aún más. Y por supuesto, trata siempre de obtener una “tasa de interés inmodificable”, pues lo contrario significa un alto riesgo en las condiciones actuales y las de nuestro futuro inmediato. |
Información imprescindible para negociar.
* Sobre las Tasas: solicita una lista de diferentes instituciones de crédito y asegúrate de que te hayan cotizado entre las más bajas de la semana o el día.
- Deja claro si tu préstamo es a tasa “fija” (tanto la tasa de interés como la cuota mensual de capital e interés permanecen fijas mientras dura el préstamo) o “ajustable” (son tentadores, porque de inicio la tasa de interés es más baja, pero luego fluctúa según las condiciones del mercado). En este caso, cuando las tasas de interés suben, también suben las mensualidades; o viceversa, pero esto último ocurre con mucha menor frecuencia.
- Investiga sobre tu APR (siglas en inglés de Tasa Anual de Interés), que incluye no solo la tasa de interés, sino también los puntos, los costos del corredor y ciertos cargos obligatorios adicionales.
* Sobre los Puntos: son cargos pagados a la institución o al corredor por el préstamo y casi siempre están conectados a la tasa de interés (mientras más puntos se pagan, menor es la tasa de interés), pero analiza esto con calma y haciendo muchos números y cálculos, pues “no todo lo que brilla es oro” y lo que te conviene en el corto plazo puede estarte afectando en el mediano plazo.
* Sobre los Honorarios o Gastos de Cierre: muchos de ellos son negociables, pero prepárate a negociar muy bien. Puedes pedir que te los incluyan en el préstamo (lo que no siempre es aceptado), pero este subirá y así también será con los costos totales. Entre los más comunes se encuentran:
- Cargos por iniciar o colocar el crédito.
- Cargos del corredor.
- Costos Operacionales
- Costos de Liquidación.
- Cargos por cerrar el trato.
* Sobre el Pago Inicial y el Seguro Hipotecario Privado: antes de la Gran Crisis del 2008 era más fácil obtener préstamos con pagos iniciales (down payment) de alrededor del 0%. Actualmente ten en cuenta que te pedirán mucho más que eso, entre el 3.5% y el 5%, llegando en algunos casos al 20% del valor total del precio de compra de la vivienda.
- En el probable caso de que lo consigas por debajo del 20%, entonces te exigirán un Seguro Hipotecario Privado (PMI por sus siglas en inglés) para quedar ellos protegidos en caso de que no puedas pagar (otro “invento” de las financieras para saquearnos aún más). Ese pago lo mantendrán hasta que no llegues con tus pagos a cubrir el 20% de lo que te prestaron, lo cual te tomará varios años, pues de inicio, la mayor parte de lo que pagas va a los intereses y no al principal.
- No solo pregunta cuánto será el costo total del seguro, sino que deja bien en claro de cuánto será la mensualidad, incluyendo la parte correspondiente al PMI y a los impuestos. O sea, debes tener muy claro el TOTAL MENSUAL a pagar. Y saber que los impuestos y seguros tienden a subir cada año.
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